Les réponses courtes aux questions que tout indivisaire finit par se poser. Le cadre général, sourcé au Code civil — jamais un avis sur votre situation : pour cela, votre notaire reste l’interlocuteur.
La taxe foncière d’un bien indivis incombe aux indivisaires, chacun à proportion de ses droits dans l’indivision. En pratique, l’un d’eux l’avance souvent en totalité : le Code civil prévoit qu’il doit alors lui en être « tenu compte » — son avance est une créance sur l’indivision (article 815-13), réglée au plus tard au moment du partage.
IndiVisionnaires enregistre qui a avancé chaque taxe, année par année, et calcule la part de chacun au centime.
L’article 815-3 du Code civil distingue deux niveaux : les actes d’administration (gestion courante, travaux d’entretien, la plupart des baux) peuvent être décidés par le ou les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis — à charge d’en informer les autres. Les actes de disposition, comme la vente du bien, exigent en principe l’unanimité.
En principe, non : la vente est un acte de disposition qui requiert le consentement de tous les indivisaires (article 815-3). Des procédures judiciaires particulières permettent, dans certains cas, de passer outre un blocage — elles s’apprécient au cas par cas avec un notaire ou un avocat. Chaque indivisaire reste par ailleurs libre de céder sa propre quote-part, les autres bénéficiant d’un droit de priorité.
Chaque indivisaire peut user du bien conformément à sa destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres (article 815-9). Rien n’interdit qu’un seul y vive — mais celui qui occupe le bien de façon privative est, sauf accord contraire, redevable d’une indemnité envers l’indivision.
C’est la contrepartie due par l’indivisaire qui occupe seul le bien indivis, prévue par l’article 815-9 du Code civil (« sauf convention contraire »). Elle se calcule généralement par référence à la valeur locative du bien, pondérée par la quote-part des autres indivisaires, et s’apprécie au cas par cas. Elle n’est due que si l’occupation est privative — c’est-à-dire qu’elle prive les autres de l’usage.
IndiVisionnaires chiffre l’indemnité à partir d’une valeur locative que vous documentez (avec sa source), période par période — un ordre de grandeur posé, à faire confirmer par votre notaire.
Le Code civil distingue les dépenses nécessaires à la conservation du bien (toiture qui fuit, gros œuvre) — celui qui les avance de ses deniers a droit à ce qu’il lui en soit tenu compte — et les dépenses d’amélioration (une véranda, une extension), prises en compte « selon l’équité » à hauteur de la plus-value au jour du partage (article 815-13). La décision d’engager des travaux relève de la majorité des deux tiers pour l’entretien, de l’unanimité au-delà de l’exploitation normale (article 815-3).
Oui, dans le cadre de l’article 815-13 : les dépenses nécessaires à la conservation du bien, payées des deniers personnels d’un indivisaire, lui ouvrent une créance sur l’indivision. Encore faut-il pouvoir les établir : montants, dates, justificatifs. Une avance non documentée est, en pratique, une avance perdue.
C’est précisément le cœur d’IndiVisionnaires : chaque euro avancé devient une ligne datée, justifiée, répartie — votre créance existe noir sur blanc.
Celui qui paie à sa place ne perd pas cet argent : son avance constitue une créance sur l’indivision (article 815-13), qui sera réglée au plus tard lors du partage. Le point décisif est la trace : sans un compte précis de qui a payé quoi et quand, la régularisation devient une négociation de mémoire — souvent des années plus tard.
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » : l’article 815 du Code civil permet à tout indivisaire de provoquer le partage, sauf sursis prévu par jugement ou convention. Trois voies principales : le partage amiable, la cession de sa quote-part, ou le partage judiciaire si aucun accord n’est possible. Chacune a ses conditions et ses coûts — c’est un sujet à instruire avec un notaire.
Il n’existe pas de durée légale maximale : une indivision dure tant que personne ne provoque le partage (article 815). Certaines indivisions familiales durent des décennies — et c’est souvent là que l’absence de comptes se paie le plus cher, car il faut reconstituer des années de taxes, de travaux et d’occupations au moment de se séparer.
Non — c’est même le principe fondateur de l’outil. Un seul co-indivisaire s’inscrit, décrit le bien et les autres indivisaires (de simples fiches, sans compte), et tient les comptes seul. Inviter la famille ou ouvrir un accès en lecture au notaire reste possible à tout moment, mais ce n’est jamais une condition.
Non. L’outil organise des faits — dépenses, quotes-parts, occupations, règlements — et explique le cadre général de l’indivision. Il ne qualifie jamais votre situation particulière : pour cela, adressez-vous à un notaire, un avocat ou un expert-comptable. Un dossier bien tenu rend d’ailleurs leur intervention plus rapide, et souvent moins coûteuse.
Ces réponses présentent le cadre général du régime légal de l’indivision (articles 815 et suivants du Code civil) à titre d’information. Elles ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal.