qui la doit, comment la calculer
~7 min de lecture · mis à jour le 3 août 2026
Un frère habite la maison de famille depuis la succession. Les autres héritiers n'y mettent plus les pieds, mais continuent de payer leur part de taxe foncière. Personne n'ose aborder le sujet — et à mesure que les années passent, il devient plus difficile à aborder encore.
Le code civil a pourtant prévu cette situation. Elle porte un nom : l'indemnité d'occupation. Voici ce qu'elle recouvre, quand elle est due, comment elle se chiffre, et pourquoi attendre coûte cher.
*Cet article présente le cadre général. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal : chaque situation s'apprécie au cas par cas, et votre notaire est la bonne personne pour qualifier la vôtre. Les autres questions courantes de l'indivision — décisions, vente, sortie — sont réunies dans notre FAQ.*
L'article 815-9 du code civil pose la règle en une phrase : l'indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Trois mots méritent qu'on s'y arrête.
« Privativement ». L'indemnité n'est pas due parce que quelqu'un utilise le bien, mais parce qu'il en prive les autres. Un frère qui passe deux week-ends par an dans la maison n'occupe pas privativement. Celui qui y a installé sa vie, qui a changé les serrures, ou dont la présence rend impossible l'usage par les autres, oui — que cette exclusion résulte des faits ou du droit.
« Sauf convention contraire ». Les indivisaires peuvent parfaitement décider ensemble que l'occupation sera gratuite. C'est fréquent, et c'est légitime — une fratrie peut choisir de loger un frère en difficulté, ou de laisser un parent âgé dans sa maison. Ce qui pose problème, ce n'est pas la gratuité décidée : c'est la gratuité subie, que personne n'a formulée et que tout le monde interprète différemment.
« Redevable ». Point important et souvent mal compris : l'indemnité est due à l'indivision, pas aux autres indivisaires pris individuellement. Elle entre dans la masse des comptes, et c'est au moment du partage que chacun récupère sa part, proportionnellement à sa quote-part. Concrètement, si vous détenez un tiers du bien, vous ne toucherez pas l'indemnité mensuelle : vous en verrez le tiers apparaître dans les comptes le jour du partage.
Plusieurs situations écartent l'indemnité, et les connaître évite des conflits inutiles.
L'occupant paie déjà un loyer. Un indivisaire qui occupe le bien en qualité de locataire, avec un bail — même verbal — ne doit pas d'indemnité d'occupation par-dessus. La Cour de cassation l'a confirmé en 2020, y compris lorsque le loyer versé est nettement inférieur à la valeur locative réelle.
Les indivisaires en ont convenu autrement. Une convention d'indivision, ou même un accord écrit plus simple, peut prévoir la gratuité. Mieux vaut l'écrire que de le laisser entendre.
Le conjoint survivant bénéficie d'un droit au logement. Le droit temporaire d'un an, puis le droit viager qui peut être demandé, obéissent à des règles propres. C'est typiquement le point à faire vérifier par un notaire plutôt qu'à trancher en famille.
L'usage n'est pas exclusif. Si chacun peut accéder au bien et en user, il n'y a pas de jouissance privative, donc pas d'indemnité — même si l'un y va plus souvent que les autres.
Le principe est simple : on part de la valeur locative du bien, c'est-à-dire du loyer qu'il produirait s'il était loué normalement.
Cette valeur ne se devine pas. Elle s'apprécie par comparaison avec des biens similaires du même secteur : une agence immobilière peut vous la communiquer, un notaire aussi, et les annonces locales donnent déjà un ordre de grandeur. Le point essentiel est de noter d'où vient le chiffre — une valeur documentée se discute calmement, un chiffre sorti de nulle part se conteste toujours.
Un abattement est fréquemment appliqué. L'occupation d'un indivisaire n'a ni la stabilité ni les garanties d'un vrai bail : le juge retient souvent une réduction de l'ordre de 20 à 30 % au titre de cette précarité. Ce n'est pas une règle automatique, c'est une pratique constatée — et cela se négocie.
Le calcul complet combine trois éléments : la valeur locative retenue, la durée de l'occupation privative, et la quote-part de chacun.
Prenons une maison dont la valeur locative est estimée à 900 € par mois, occupée seule par un héritier pendant cinq ans, dans une indivision à trois parts égales.
Après un abattement de 20 % pour précarité, on retient 720 € par mois, soit 43 200 € dus à l'indivision sur cinq ans. Chacun des deux autres héritiers verra donc apparaître environ 14 400 € à son crédit dans les comptes du partage — et l'occupant, la même somme à son débit, déduction faite de sa propre quote-part.
Exemple illustratif. Chaque situation dépend du bien, du marché local et des accords entre indivisaires.
Attention à une confusion fréquente. L'occupant a souvent payé des choses : la toiture, la chaudière, l'assurance, la taxe foncière. Ces dépenses ne viennent pas en réduction de l'indemnité d'occupation. Elles ouvrent une créance distincte, fondée sur l'article 815-13, qui figure séparément dans les comptes. Les deux lignes coexistent, et c'est précisément ce qui rend les comptes d'indivision difficiles à reconstituer de mémoire : il faut suivre deux flux en sens inverse, sur plusieurs années.
C'est le point que la plupart des familles découvrent trop tard.
L'action en paiement de l'indemnité d'occupation se prescrit par cinq ans, en application de l'article 815-10 alinéa 3 du code civil. Autrement dit : même si un indivisaire occupe le bien depuis douze ans, la réclamation ne pourra porter que sur les cinq dernières années. Les sept premières sont perdues.
La conséquence est mécanique : chaque mois de silence efface un mois de créance. Dans notre exemple à 720 € mensuels, une année d'inaction représente près de 8 600 € qui sortent définitivement des comptes.
Ce n'est pas un argument pour se précipiter chez un avocat. C'est un argument pour poser le sujet tôt, calmement, et surtout pour tenir les comptes au fil de l'eau plutôt que de tenter de les reconstituer dix ans après.
L'indemnité d'occupation a mauvaise réputation parce qu'elle arrive presque toujours dans un moment de tension — au partage, quand tout se cristallise d'un coup. Chiffrée dès la première année, elle n'est qu'une ligne de compte parmi d'autres.
Quelques principes qui aident, dans l'expérience des familles qui s'en sortent bien :
Séparer le chiffre de la personne. On ne discute pas de ce que quelqu'un mérite, on constate une valeur locative et une durée. Le calcul est le même quel que soit l'occupant.
Reconnaître ce que fait l'occupant. Il entretient le bien, il le chauffe, il évite qu'il se dégrade — et il a souvent avancé des dépenses. Ces créances existent et doivent apparaître au même endroit que l'indemnité. Un compte qui ne montre qu'un seul côté sera toujours vécu comme une attaque.
Écrire ce qui est décidé. Si la fratrie choisit la gratuité, autant l'acter — c'est la « convention contraire » que prévoit le texte. Le pire scénario reste celui où chacun croit avoir compris quelque chose de différent.
Ne pas attendre le partage pour compter. C'est le vrai enseignement de la prescription quinquennale : les comptes tenus au fil de l'eau valent mieux que n'importe quelle reconstitution.
L'indemnité est-elle due même si l'occupant n'habite pas réellement sur place ? Elle peut l'être. La jurisprudence a admis qu'une jouissance privative réservée — un bien tenu à disposition exclusive, même sans occupation effective permanente — puisse ouvrir droit à indemnité. C'est une question d'appréciation, à soumettre à un professionnel.
Qui fixe le montant ? Les indivisaires, s'ils se mettent d'accord. À défaut, le juge, qui apprécie souverainement, en se fondant sur la valeur locative.
L'indemnité perçue est-elle imposable ? Elle constitue un revenu pour l'indivision, avec des conséquences fiscales possibles pour chaque indivisaire. C'est une question à poser à votre expert-comptable ou à votre centre des impôts : la réponse dépend de votre situation.
Peut-on renoncer à l'indemnité ? Oui, c'est la « convention contraire » prévue par le texte. Mieux vaut la formaliser par écrit.
À partir de quand court-elle ? En principe, du début de la jouissance privative — souvent l'ouverture de la succession. Mais la prescription quinquennale limite ce qui reste réclamable.
Tout ce qui précède se résume à une chose : une indivision produit des chiffres, mois après mois, que personne ne note. L'indemnité d'occupation d'un côté, les charges avancées de l'autre, et cinq ans plus tard, plus personne ne sait où on en est.
IndiVisionnaires a été conçu pour ça : enregistrer qui paie quoi, chiffrer l'indemnité d'occupation période par période, et produire un relevé daté que l'on peut poser sur la table familiale — ou transmettre à son notaire. On commence seul, sans avoir besoin de l'accord de personne, et on partage l'accès le jour où on le décide.
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Sources : articles 815-9, 815-10 et 815-13 du code civil (Légifrance) · Cass. 1re civ., 18 mars 2020, n° 19-11.206 · Cass. 1re civ., 22 avril 1997, n° 95-15.830. Article mis à jour le 3 août 2026.